英国の賃貸契約の種類｜Renters' Rights Act 施行後のtenancyとlodgerの違い

改正の中身は多岐にわたりますが、借主の生活実感として大きいのは次の3点です。

重要なのは、この転換が既存の契約にも自動的に適用されたことです。2026年4月に12ヶ月契約に署名した人も、5月1日時点でその契約は assured periodic tenancy に化けています。「あと10ヶ月の縛りがある」と思い込んで我慢している必要はありません。

借主にとっての実質的な意味

もっとも大きいのは、「合わなかったら出られる」ようになったことです。改正前は、内見15分で決めた部屋が実はカビだらけでも、隣人が深夜まで騒いでも、12ヶ月分の家賃を人質に取られていました。今は2ヶ月前に書面で通知すれば、理由を問われずに出られます。

渡英直後の1軒目は情報がないまま決めざるを得ないので、この変化は日本から来る人にとって特に効きます。1軒目は「お試し」と割り切り、住んでみて土地勘がついてから本命を探すという戦略が、はじめて現実的になりました。

ここが本記事で最も重要な区別です。フラットシェアを探す日本人の多くが、自分が tenant だと思い込んだまま、実際には lodger として暮らしています。

判定はシンプルです。大家（物件の所有者）が同じ住居に住んでいるかどうか。

• 大家が同居している → あなたは lodger（excluded licence）
• 大家は別の場所に住んでいる → あなたは tenant（assured periodic tenancy）

何が違うのか

つまり lodger は、大家の一存で短期間のうちに退去させられ、敷金も守られていない立場です。「明日から来週までに出て行って」と言われて、法的にそれが通ってしまう世界です。

なぜこの区別が日本人に刺さるのか

日系の掲示板や SpareRoom で見つかる「安くて日本語が通じる部屋」の多くは、大家（あるいは元の借主）が同居している lodger 契約です。家賃が相場より安く、審査も保証人も要らず、日本語で話が進む——その手軽さは、法的保護を全部放棄していることの対価です。

必ずしも避けるべきとは言いません。渡英直後の数ヶ月をしのぐには合理的な選択です。ただし「これは短期のつなぎで、いつ出ろと言われてもおかしくない立場だ」と理解した上で選ぶのと、tenant のつもりで長期の生活基盤を築いてしまうのとでは、結果がまったく違います。

複数人で一軒を借りる場合、契約の結び方は2通りあります。金額は同じでも、同居人が家賃を払わずに消えたときに誰が被るかが正反対です。

joint tenancy（連名契約）

全員が1通の契約書に署名し、全員が家賃の全額について連帯して責任を負います（joint and several liability）。

友人3人で£2,400の物件を借り、1人が突然帰国したとします。残った2人は、法的には**£2,400全額**を払う義務を負い続けます。「私は自分の£800分は払った」という主張は大家に対して通りません。

• メリット：一棟まるごと借りられるので広い。共用部を自分たちで管理できる。同居人を自分で選べる。
• デメリット：同居人の不払い・破損が自分の負債になる。1人が抜けると契約の組み替え（deed of assignment）が必要。

individual room contract（個室ごとの契約）

大家と各入居者が個別に契約を結び、責任は自分の部屋と自分の家賃だけです。SpareRoom で募集されている大型シェアハウスの多くがこの形式です。

• メリット：他人の不払いに巻き込まれない。出入りが自分の都合で完結する。
• デメリット：同居人を選べない（大家が勝手に決める）。共用部の管理は大家任せで、荒れやすい。

どちらを選ぶか

気心の知れた相手がいるなら joint、いないなら individual が原則です。ネットで知り合ったばかりの相手と joint tenancy を組むのは、相手の借金に署名するのと変わりません。

なお joint tenancy でも、2026年5月1日以降は各人が単独で2ヶ月前通知を出して抜けられます。ただし1人が通知を出すと契約全体が終了する扱いになり得るため、抜ける側は残る人と事前に話し合ってください。

法律上、大家は入居時に次の書類を渡す義務があります。これを渡していない大家は、後々の手続きで自分が不利になります。受け取っていない場合は必ず請求してください。

1. EPC（Energy Performance Certificate） — 省エネ性能の格付け（A〜G）。民間賃貸は最低E以上でなければ貸し出せません。FかGの物件を貸していれば、それ自体が違反です。冬の暖房費に直結するので、実用面でも重要です。
2. Gas Safety Certificate（CP12） — ガス設備の年次点検記録。有効期限が1年なので、日付を確認してください。
3. How to Rent guide — 政府が発行する借主向けの手引き。最新版が渡されている必要があります。
4. EICR（Electrical Installation Condition Report） — 電気設備の点検記録。5年ごとの更新が必要です。

加えて、敷金を払ったら30日以内に保護スキームへの預託証明（prescribed information）が届きます。届かなければ、それは明確な違反です。詳しくは初期費用の記事で扱います。

「渡されていない」ことの意味

改正前は、これらの書類を渡していないと大家は Section 21 を使えませんでした。Section 21 が廃止された今、その効果は薄れていますが、書類の交付義務自体は残っており、違反には自治体の制裁金が科されます。

そして実務上もっと大事なのは、これらを渡してこない大家は、他の義務も守っていない可能性が高いというシグナルだということです。書類の不備は、その物件そのものへの評価に直結させてください。

改正後、家賃の値上げには明確なルールが設けられました。

• 値上げは年1回まで。新規契約から最初の12ヶ月間は値上げできません。
• Form 4A という法定の書式を使う必要があります。メールで「来月から£100上げます」と言われても、それは法的に有効な値上げではありません。
• 2ヶ月前の通知が必要です。
• 提示額が市場相場を超えていると考える場合、借主は First-tier Tribunal（審判所）に異議を申し立てられます。申立ては無料です。

審判所は周辺の類似物件の実勢を見て、適正な家賃を決定します。重要なのは、審判所が大家の提示額より高い家賃を決めることはない点です。つまり申し立てても損はしない構造になっています。

とはいえ現実には、審判所まで行く前に大家と話し合って折り合う例が大半です。「相場を調べたところ、この地域の同程度の物件は£◯◯前後です」という具体的な数字を出せるかどうかが交渉を分けます。Rightmove や SpareRoom で同条件の物件を検索し、スクリーンショットを添えて交渉してください。