Deposits, Holding Deposits and Banned Fees in England
英国の賃貸では、借主が払ってよい金額が法律で厳密に決まっています。敷金は上限5週間分、holding depositは1週間分、前払い家賃は1ヶ月分まで。そして契約手数料・更新料・内見料・referencing費用は**すべて違法**です。払ってしまった分も取り戻せます。
日本の賃貸では、礼金・仲介手数料・鍵交換代・消毒代といった名目で、家賃の4〜6ヶ月分が初期費用として消えるのが普通です。その感覚のまま英国に来ると、エージェントに言われるまま違法な請求を払ってしまいます。
英国（イングランド）では 2019年6月1日 施行の Tenant Fees Act 2019 によって、借主から取ってよい金の種類が法律で列挙されました。リストに載っていない請求はすべて「prohibited payment（禁止された支払い）」であり、払ってしまっても返還を請求できます。
さらに 2026年5月1日 からは Renters' Rights Act により、前払い家賃の上限も加わりました。この記事では、正当な請求と違法な請求の線引きを、金額の根拠とともに整理します。
リストにないものはすべて違法
法律が認めている借主からの徴収は、実質的に次のものだけです。
| 名目 | 上限 | いつ払うか |
|---|---|---|
| 家賃（rent） | 上限なし（募集価格を超える受け入れは禁止） | 毎月 |
| Holding deposit | 1週間分 | 物件を押さえるとき |
| Tenancy deposit（敷金） | 5週間分（年間家賃£50,000以上なら6週間分） | 契約時 |
| 前払い家賃 | 1ヶ月分まで | 契約署名後 |
| 光熱費・council tax・通信費 | 実費 | 契約による |
このほか、借主の落ち度で発生した費用（鍵の紛失による交換、家賃の滞納利息、借主都合の契約変更手数料£50まで）は請求できますが、いずれも実費相当に限られます。
日本の仲介手数料に相当するものは、英国では存在しません。エージェントの報酬は大家が払います。あなたに請求してくる時点で違法です。
注意
週割りの計算に注意
英国の「週いくら」は、月額を4で割った額ではありません。月額 × 12 ÷ 52 です。
月£1,000の部屋なら、週あたりは約£231。敷金の上限は5週間分なので**£1,154**、holding deposit は**£231**が上限です。
月額÷4で計算すると週あたりが過大になり、「5週間分」として£1,250を請求されても気づけません。この差額は毎回あなたの損になります。
返ってくる場合と、没収される場合
気に入った物件が見つかると、まず holding deposit を求められます。「他の人に回さないよう押さえる」ための金で、上限は1週間分の家賃です。
つまり、正直に申告して待っていれば、原則として返ってきます。逆に、収入や在職状況を大きく盛って referencing で発覚すると、没収の正当な理由になります。
同時に複数の物件へ holding deposit を出すのは避けてください。1件しか契約できない以上、残りは自分都合の辞退となり没収されます。ロンドンの市場は速いので焦りますが、押さえるのは1件ずつが鉄則です。
実務メモ
ここが借主にとって最強の武器になる
敷金（tenancy deposit）の上限は、年間家賃が£50,000未満なら5週間分、£50,000以上なら6週間分です。
そして英国の制度で決定的に重要なのが、大家が敷金を自分の手元に置いてはいけないことです。受け取った敷金は30日以内に、政府認可の保護スキーム（tenancy deposit protection scheme）に預託する義務があります。
いずれかに預けられ、あなたには prescribed information（どのスキームに、いくら、いつ預けたか）が通知されます。
これは大家にとって重大な違反です。借主は裁判所に申し立てて、敷金額の1〜3倍の賠償金を請求できます（敷金そのものの返還とは別に、です）。
月£1,000の部屋で敷金£1,154なら、最大で£3,462に加えて敷金の返還を求められる計算です。
入居から30日を過ぎても prescribed information が届かない場合、必ず確認してください。 これは日本人が最も見逃しがちで、かつ最も金額の大きい権利です。
3つのスキームはいずれも、ウェブサイトで自分の敷金が保護されているか検索できます。大家に聞かずに確認できるので、入居から1ヶ月経ったら一度調べてください。
注意
lodger の敷金は保護されない
保護スキームの義務は assured tenancy に対するものです。大家と同居する lodger（excluded licence）には適用されません。
つまり lodger として払った敷金は、法的な保護の外にあります。返還は大家との交渉次第で、応じてもらえなければ少額訴訟（small claims）に持ち込むしかありません。lodger 契約では、敷金の額を最小限に抑える交渉が現実的な自衛策になります。契約形態の違いは契約形態の地図で詳しく扱っています。
「半年分前払い」はもう違法
2026年5月1日から、前払い家賃に上限が設けられました。
改正前、UK に信用情報も保証人もない渡英直後の日本人が物件を借りる際の標準的な突破法が、「半年分〜1年分の家賃を前払いする」 ことでした。審査に通らない代わりに現金を積む、という取引です。日本語の家探し情報にも「6ヶ月分前払いを提案すれば通りやすい」と書かれてきました。
この手は、もう使えません。 違法だからです。大家が受け入れると言っても、それは大家が制裁金のリスクを負う話であり、あなたが提案すべきことでもありません。
代わりに何をするかは、審査を通すで詳しく扱います。結論だけ言えば、保証人サービス（guarantor service）が事実上の必須ルートになりました。
初月の家賃を入居前に払うのは正常です。上限に触れるのは、そこにさらに2ヶ月目・3ヶ月目分を上乗せする場合です。契約時に「敷金＋初月家賃」を払うのは適法、「敷金＋6ヶ月分家賃」は違法、という線引きになります。
実務メモ
日本の感覚との差
具体的に見てみます。ロンドンのシェア1部屋の平均は、インナーロンドンで月£979、アウターロンドンで月£794です（SpareRoom、2026年Q2）。一棟まるごとの平均は月£2,290（ONS、2026年上半期）。
月£1,000の部屋を借りる場合:
| 項目 | 金額 | 備考 |
|---|---|---|
| Holding deposit | £231 | 契約時に敷金・家賃へ充当されるのが通例 |
| Tenancy deposit | £1,154 | 退去時に返還される |
| 初月家賃 | £1,000 | |
| 契約時に必要な現金 | £2,154 | holding depositは充当されるため二重に払わない |
これに加えて、保証人サービスを使う場合はその手数料（年間家賃の数％が相場）がかかります。
日本との最大の違いは、礼金と仲介手数料がゼロであることです。返ってこない金は初月家賃だけで、敷金は退去時に（原状回復の範囲を超える減額がなければ）戻ってきます。日本の「初期費用は家賃の5ヶ月分」に比べれば、制度としてはかなり借主に優しい設計です。
問題は金額の大きさではなく、審査を通れるかどうかにあります。
ヒント
council tax を忘れないこと
家賃とは別に、council tax（自治体税）が毎月かかります。ロンドンの Band C〜D なら年間£1,500〜2,000程度、月額に直すと£125〜170ほどです。
bills included の物件でも、council tax が含まれるとは限りません。 募集文の「bills included」が何を指すのか（水道・光熱・ネット・council tax）を必ず個別に確認してください。
なおフルタイムの学生は council tax が免除されます（世帯全員が学生の場合）。学生ビザで来る人は、入居後に自治体へ在学証明を提出してください。
3段階で進める
払ってしまった後でも取り戻せます。順序立てて進めてください。
エージェント・大家にメールで、「Tenant Fees Act 2019 上の prohibited payment にあたるため、返還を求めます」 と明記して送ります。金額・支払日・名目を具体的に書き、返答期限（14日程度）を切ります。
多くの場合、この段階で返ってきます。相手は違法だと分かっていて請求しているので、法律の名前を出されると引きます。
物件所在地の自治体（council）の private housing team が Tenant Fees Act の執行機関です。ウェブサイトに通報フォームがあります。自治体は大家・エージェントに最大£7,000の民事制裁金を科すことができ、反復違反なら£40,000まで上がります。
エージェント経由なら、property redress scheme（Property Redress Scheme または The Property Ombudsman）への申立ても有効です。エージェントは加入が義務づけられており、裁定には拘束力があります。
自治体が動かない場合、借主自身が First-tier Tribunal（Property Chamber）に返還命令を求められます。申立ては本人でも可能で、弁護士は必須ではありません。
実務メモ
料金・時刻・制度は変更されます。本記事は2026年8月時点の情報です。渡航前に各公式サイトで最新情報をご確認ください。
本記事は情報提供を目的としたもので、法的助言ではありません。ここで扱う制度は イングランドのものです（スコットランド・ウェールズ・北アイルランドは別の法律が適用されます）。 Renters' Rights Act 2025 は段階的に施行が続いており、記載内容が最新でない可能性があります。 実際のトラブルにあたっては GOV.UK・Shelter の最新情報を確認し、深刻な事案（違法な立ち退き、 敷金の未返還、健康被害のある住環境など）では Citizens Advice、地元自治体の private housing team、または事務弁護士にご相談ください。
違法な費用を請求された体験や、実際に取り戻せた・戻せなかったケースがあれば教えてください。交渉に使った文面が参考になった、という話も歓迎です。
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