ロンドン賃貸の初期費用｜敷金の上限と、法律で禁止された手数料

法律が認めている借主からの徴収は、実質的に次のものだけです。

このほか、借主の落ち度で発生した費用（鍵の紛失による交換、家賃の滞納利息、借主都合の契約変更手数料£50まで）は請求できますが、いずれも実費相当に限られます。

逆に、これらはすべて違法です

• 契約手数料（tenancy agreement fee / admin fee）
• referencing 費用（信用調査は大家の負担）
• 内見料（viewing fee）
• 更新料（renewal fee）
• インベントリー作成費（inventory fee）
• 保証人の審査費用（guarantor referencing fee）
• 「事務手数料」「書類作成費」などの名目一切
• エージェントへの謝礼・紹介料

日本の仲介手数料に相当するものは、英国では存在しません。エージェントの報酬は大家が払います。あなたに請求してくる時点で違法です。

気に入った物件が見つかると、まず holding deposit を求められます。「他の人に回さないよう押さえる」ための金で、上限は1週間分の家賃です。

タイムライン

1. holding deposit を払う
2. 大家・エージェントは15日以内に審査を終えて契約に進む必要がある（deadline for agreement）
3. 契約成立 → 7日以内に返金、または初月家賃・敷金へ充当（充当には合意が必要）

返ってくる場合

• 大家側が契約を取りやめた
• 15日の期限内に手続きが終わらなかった
• 大家が Right to Rent 上あなたを受け入れられないと判明した
• 契約成立した（返金または充当）

没収される場合

• あなたが自分から辞退した
• 申告に虚偽があった（収入を偽った、職歴を盛ったなど）
• Right to Rent チェックに通らなかった（在留資格がない場合）
• 合理的な努力をせず審査に協力しなかった

つまり、正直に申告して待っていれば、原則として返ってきます。逆に、収入や在職状況を大きく盛って referencing で発覚すると、没収の正当な理由になります。

実務上の注意

同時に複数の物件へ holding deposit を出すのは避けてください。1件しか契約できない以上、残りは自分都合の辞退となり没収されます。ロンドンの市場は速いので焦りますが、押さえるのは1件ずつが鉄則です。

敷金（tenancy deposit）の上限は、年間家賃が£50,000未満なら5週間分、£50,000以上なら6週間分です。

そして英国の制度で決定的に重要なのが、大家が敷金を自分の手元に置いてはいけないことです。受け取った敷金は30日以内に、政府認可の保護スキーム（tenancy deposit protection scheme）に預託する義務があります。

認可スキームは3つ

• Deposit Protection Service（DPS）
• MyDeposits
• Tenancy Deposit Scheme（TDS）

いずれかに預けられ、あなたには prescribed information（どのスキームに、いくら、いつ預けたか）が通知されます。

預けられていなかったら

これは大家にとって重大な違反です。借主は裁判所に申し立てて、敷金額の1〜3倍の賠償金を請求できます（敷金そのものの返還とは別に、です）。

月£1,000の部屋で敷金£1,154なら、最大で£3,462に加えて敷金の返還を求められる計算です。

入居から30日を過ぎても prescribed information が届かない場合、必ず確認してください。 これは日本人が最も見逃しがちで、かつ最も金額の大きい権利です。

自分で確認する方法

3つのスキームはいずれも、ウェブサイトで自分の敷金が保護されているか検索できます。大家に聞かずに確認できるので、入居から1ヶ月経ったら一度調べてください。

2026年5月1日から、前払い家賃に上限が設けられました。

• 署名前に家賃を請求すること自体が違法
• 契約に署名した後でも、請求できるのは1ヶ月分まで
• 違反した大家・エージェントには最大**£5,000**の民事制裁金

なぜこれが日本人にとって重大なのか

改正前、UK に信用情報も保証人もない渡英直後の日本人が物件を借りる際の標準的な突破法が、**「半年分〜1年分の家賃を前払いする」**ことでした。審査に通らない代わりに現金を積む、という取引です。日本語の家探し情報にも「6ヶ月分前払いを提案すれば通りやすい」と書かれてきました。

この手は、もう使えません。 違法だからです。大家が受け入れると言っても、それは大家が制裁金のリスクを負う話であり、あなたが提案すべきことでもありません。

代わりに何をするかは、審査を通すで詳しく扱います。結論だけ言えば、保証人サービス（guarantor service）が事実上の必須ルートになりました。

「1ヶ月分」の数え方

初月の家賃を入居前に払うのは正常です。上限に触れるのは、そこにさらに2ヶ月目・3ヶ月目分を上乗せする場合です。契約時に「敷金＋初月家賃」を払うのは適法、「敷金＋6ヶ月分家賃」は違法、という線引きになります。

具体的に見てみます。ロンドンのシェア1部屋の平均は、インナーロンドンで月£979、アウターロンドンで月£794です（SpareRoom、2026年Q2）。一棟まるごとの平均は月£2,290（ONS、2026年上半期）。

月£1,000の部屋を借りる場合:

これに加えて、保証人サービスを使う場合はその手数料（年間家賃の数％が相場）がかかります。

日本との最大の違いは、礼金と仲介手数料がゼロであることです。返ってこない金は初月家賃だけで、敷金は退去時に（原状回復の範囲を超える減額がなければ）戻ってきます。日本の「初期費用は家賃の5ヶ月分」に比べれば、制度としてはかなり借主に優しい設計です。

問題は金額の大きさではなく、審査を通れるかどうかにあります。

払ってしまった後でも取り戻せます。順序立てて進めてください。

第1段階：書面で返還を求める

エージェント・大家にメールで、**「Tenant Fees Act 2019 上の prohibited payment にあたるため、返還を求めます」**と明記して送ります。金額・支払日・名目を具体的に書き、返答期限（14日程度）を切ります。

多くの場合、この段階で返ってきます。相手は違法だと分かっていて請求しているので、法律の名前を出されると引きます。

第2段階：自治体に通報する

物件所在地の自治体（council）の private housing team が Tenant Fees Act の執行機関です。ウェブサイトに通報フォームがあります。自治体は大家・エージェントに最大£7,000の民事制裁金を科すことができ、反復違反なら£40,000まで上がります。

エージェント経由なら、property redress scheme（Property Redress Scheme または The Property Ombudsman）への申立ても有効です。エージェントは加入が義務づけられており、裁定には拘束力があります。

第3段階：First-tier Tribunal に申し立てる

自治体が動かない場合、借主自身が First-tier Tribunal（Property Chamber）に返還命令を求められます。申立ては本人でも可能で、弁護士は必須ではありません。

相談先

• Citizens Advice — 無料。英語での相談になりますが、通訳の手配を依頼できる場合があります。
• Shelter — 住宅問題専門の慈善団体。電話相談とオンラインの法情報が充実しています。
• 自治体の private housing team — 執行権限を持つのはここです。