英国の退去とデポジット返還｜不当な減額に反論する手順

退去時の争いは、ほぼすべて「その傷は入居前からあったのか」をめぐるものです。証明できるのは記録だけです。

inventory（check-in report）

まともな大家・エージェントは、入居時に inventory を作成します。部屋の状態、家具のリスト、既存の傷や汚れを記録した書類で、写真つきのこともあります。

受け取ったら必ず読み、実物と照合してください。 そして食い違いがあれば、署名する前に指摘して修正させます。署名した inventory は、退去時に大家側の証拠になります。

inventory が作られない場合（個人の大家や lodger 契約で多い）、自分で作ってください。

自分でやる手順

1. 入居した日（荷物を入れる前）に、全部屋を撮影する。 部屋の四隅、床、壁、天井
2. 既存の傷・汚れ・カビをすべてクローズアップで撮る。 壁の穴、床の傷、家具の破損、水回りの汚れ
3. 家電と設備の動作を確認して撮る。 ボイラーの型番、メーターの数値（ガス・電気・水道）
4. 写真の撮影日時が記録に残る形で保存する。 スマホの自動保存でよいので、クラウドに上げておく
5. その日のうちに大家へメールで送る。 「入居時の状態を記録しました。相違があればお知らせください」と添えて

最後のステップが決定的です。 メールで送っておけば、日付と内容が第三者に検証可能な形で残ります。返信がなくても構いません。送った記録があれば十分です。

所要時間は10分程度です。これをやるかどうかで、退去時の交渉力がまったく変わります。

2026年5月1日以降、借主はいつでも退去できます。条件は3つです。

1. 2ヶ月前に通知する
2. 書面で行う
3. 家賃支払日以前に出す

具体的な数え方

家賃の支払日が毎月1日だとします。5月31日に退去したい場合、3月31日までに通知を出す必要があります（4月・5月の2ヶ月分）。

「2ヶ月前」を漠然と数えて4月10日に出すと、退去日は6月30日にずれます。1ヶ月分の家賃が余計にかかるので、日付は正確に計算してください。

通知に入れるべきこと

• 対象の物件（住所・部屋番号）
• 退去の意思であること
• Renters' Rights Act 2025 にもとづく2ヶ月前通知であること
• 具体的な退去日
• 退去時検査（check-out inspection）の日程調整の依頼
• 敷金返還の手続きについての確認
• 受領確認の要求

最後の項目を落とさないでください。「通知を受け取っていない」と言われるのが、最もよくあるトラブルです。返信が来なければ追って再送し、その記録も残します。

そして退去日は曖昧に書かないこと。「2ヶ月後に出ます」ではなく、上の数え方で計算した具体的な日付を明記してください。日付が特定されていないと、通知の効力そのものが争いになります。

固定期間の条項があっても関係ない

契約書に「12ヶ月の固定期間」と書かれていても、現行法の下では効力を持ちません。契約は periodic tenancy に転換されており、2ヶ月前通知で終了できます。詳しくは契約形態の地図を参照してください。

lodger の場合は別

大家と同居する lodger（excluded licence）には、この規定は適用されません。契約書に定めた通知期間に従うことになります。

大家は、通常の使用による劣化（fair wear and tear）を理由に敷金から引くことはできません。引けるのは、通常の使用を超える損傷や汚損です。

この線引きが、退去交渉のほぼすべてです。

引かれてはいけないもの（通常損耗）

• カーペットの通り道の色あせ、毛足のへたり
• 壁の小さな画鋲の穴、家具が触れていた部分の跡
• 塗装の経年による変色、細かいひび
• 水回りの軽度の水垢
• 家電の経年劣化による故障
• 設備の寿命による不具合（ボイラー、洗濯機など）

引かれ得るもの（損傷）

• 壁の大きな穴、落書き
• カーペットの焦げ跡、消えないシミ
• 割れた窓、破損した家具
• 掃除をせずに残した汚れ（油汚れ、カビの放置）
• 無断の改造（壁紙を貼った、棚を取り付けた）
• 家具・鍵の紛失

「経年（apportionment）」の考え方

重要な原則があります。大家は「新品にする費用」を請求できません。

たとえば耐用年数10年のカーペットを、8年使った時点であなたが汚したとします。大家が全面張り替えをしても、残りの2年分（元の価値の20%）しか請求できません。これを apportionment（按分）といい、ADR の裁定でも当然の前提として適用されます。

「カーペットを張り替えたので£800」と請求されたら、そのカーペットが何年前に設置されたものかを聞いてください。答えられない場合、その請求は通りません。

professional cleaning の強制は無効

「退去時に専門業者のクリーニングを入れること」を義務づける条項は、Tenant Fees Act 2019 の下では原則として無効です。

求められるのは「入居時と同程度の清潔さ」であって、プロの清掃を入れることではありません。自分で掃除して同程度にできるなら、それで足ります。

ただし実務上は、入居時にプロの清掃が入っていた物件で、退去時に明らかに汚れている場合、清掃費の請求は正当と判断され得ます。ここでも入居時の写真が効きます。

退去後、大家から敷金の返還額が提示されます。減額に納得できない場合の手順です。

第1段階：書面で内訳を求める

まず、減額の根拠を項目ごとに示すよう求めます。

• 何に対する費用か
• 金額の根拠（見積書・領収書）
• その損傷が入居時に存在しなかったことの証拠

大家がこれを示せない項目は、そもそも請求として成立していません。多くの場合、この段階で減額が縮みます。

第2段階：スキームのADR（裁定）に持ち込む

合意できなければ、敷金を預かっているスキーム（DPS / MyDeposits / TDS）の ADR（Alternative Dispute Resolution） を使います。

• 無料です
• 弁護士は不要。本人で申し立てられます
• 書面審査で、双方が証拠を提出します
• 立証責任は大家側にあります。「損傷があった」「その費用が妥当だ」を大家が証明できなければ、借主に返還されます
• 裁定には拘束力があり、通常は数週間で結論が出ます
• 争いのない部分の敷金は、先に返還されます

ADR で提出する証拠

• 入居時の写真（日付入り）
• 退去時の写真
• inventory / check-in report
• 大家とのやり取りのメール
• 相手の請求内訳と、それへの反論

入居時の写真がある側が、ほぼ勝ちます。 これが、この記事の冒頭で入居初日の撮影を強調した理由です。

敷金が保護されていなかった場合

ADR は使えません（スキームに預けられていないため）。この場合は County Court に申し立てて、敷金の返還と1〜3倍の賠償金を請求します。少額訴訟（small claims track）はオンラインで申し立てでき、手数料も低額です。

大家にとっては非常に不利な状況なので、「未保護である」と指摘した時点で全額返還に応じることが多いです。

2ヶ月前

• 退去通知を書面（メール）で送る。受領確認を求める
• 退去日を正確に計算する（家賃支払日を基準に）
• 次の物件を探し始める

1ヶ月前

• check-out inspection の日程を大家・エージェントと調整する
• 入居時の写真と inventory を見返し、指摘されそうな箇所を把握する
• 自分で修繕できるもの（画鋲の穴、軽い汚れ）に手を入れる
• 光熱費・インターネットの解約または住所変更を手配する

退去当日まで

• 掃除（オーブン内部、冷蔵庫、換気扇、水回りの水垢を重点的に）
• 家具・私物をすべて撤去する
• 全部屋を撮影する（入居時と同じアングルで）
• メーターの数値を撮影する（ガス・電気・水道）
• 鍵をすべて返却し、返却したことの記録を残す

退去後

• 郵便物の転送を手配する（Royal Mail の redirection サービス）
• 自治体に転出を届け出る（council tax の精算）
• 敷金の返還提示を待つ
• 減額があれば内訳を求め、納得できなければ ADR へ

住所変更を忘れずに

• 銀行
• 勤務先
• GP（かかりつけ医）
• UKVI アカウント
• 自治体（council tax、選挙人名簿）

特に UKVI アカウントの住所更新は忘れがちです。 在留資格に関わる通知が届かなくなります。手続きは渡英後の手続きガイドで扱っています。