ロンドンの壁に「ANCIENT LIGHTS」と書かれた札がある——20年間日が当たり続けた窓が、隣の土地に建つビルの高さを決めてしまう話

ロンドンを歩き慣れてくると、妙なものに気づく瞬間がある。建物の壁、たいていは窓のすぐ下あたりに、手のひらほどの札が取り付けられている。素材は鋳鉄だったり、ペンキで直接書かれていたり、陶製のタイルだったりとまちまちだが、書かれている文字はほぼ一種類だ。

ANCIENT LIGHTS

直訳すれば「古代の光」。まるで魔術結社の入口のようだが、実際にはこれは不動産法の用語である。意味するところは「この窓は、日光を受ける法的権利をすでに取得している。隣に何か建てて塞ごうとするなら、こちらは訴える用意がある」——つまり、壁に貼られた警告状だ。

見つけやすい場所をいくつか挙げておく。クラーケンウェルの Albemarle Way には、建物の裏窓に沿って複数の札が並んでおり、聖ヨハネ修道会の教会(Priory Church of the Order of St John)の脇から見上げるとよく見える。フィッツロヴィアの Newman Passage には、活字のデザインが妙に立派な大ぶりの札がある。ちなみにこの路地は、1960年の映画『血を吸うカメラ』(Peeping Tom)の冒頭に登場することで映画ファンには知られた場所でもある。チャイナタウンの Horse & Dolphin Yard という行き止まりの路地にも一枚あるが、こちらは建物の改築の際に移設されたらしく、窓も何もないただの煉瓦壁に貼られていて、警告としては完全に機能を失っている。

この札が奇妙なのは、法律のどこにも「札を貼れ」とは書かれていないという点だ。権利は札の有無とは無関係に発生する。にもかかわらず人々はわざわざ札を作って壁に打ち付けた。なぜか。答えはおそらく、この権利が「知らないうちに消えてしまう」性質を持っていたからである。その仕組みを理解するには、1832年まで遡る必要がある。

イギリス法で日光をめぐる争いが記録に残るのは17世紀まで遡る。1663年の判例が、この考え方の出発点とされることが多い。理屈はこうだ——ある土地の所有者が、長期間にわたって窓から日光を取り込むという「使い方」を続けてきたなら、その使い方そのものが一種の既得権(easement、地役権)になる。他人の土地を通る通行権が長年の使用で成立するのと同じ論理を、日光に適用したわけである。

ただし初期の法理には厄介な建て付けがあった。コモンローの原則上、こうした「太古からの権利」は1189年(リチャード1世の即位年。イングランド法では「記憶の及ばない過去」の起点とされる慣習的な区切り)から続いていることを立証せねばならない、という建前になっていたのだ。当然そんな立証は誰にもできない。裁判所は各種の擬制でごまかし続けたが、無理が溜まっていった。

これを一掃したのが1832年時効法(Prescription Act 1832)である。その第3条は、日光について実に単純な数字を書き込んだ。

窓から日光を、中断なく 20年間 享受し続けたなら、その権利は「絶対かつ不可侵」(absolute and indefeasible)となる。

1189年の立証責任は消え、代わりに20年というストップウォッチが置かれた。ここに、この法律の恐ろしさがある。あなたが何もしなくても、隣の家の窓は20年かけて、あなたの土地の上空に対する権利を勝手に育てていく。地主が親切にしていたつもりが、20年後には自分の土地に高い建物を建てられなくなっている、ということが起こりうる。

壁の札の正体もここで見えてくる。20年の計測は「中断なく」でなければならない。だから土地所有者側は、その20年が満了する前に何らかの手段で光を遮り、時計をゼロに戻したい。窓の持ち主としては、「うちの窓はもう20年を過ぎている、いまさら遮っても手遅れだぞ」と早い段階で相手に知らしめておきたい。札は、そのための最も安上がりな示威行動だったのだろう。訴訟になる前に相手をひるませる、煉瓦の壁に打ち込まれた抑止力である。

権利があると言っても、隣に何か建てば多少は暗くなる。ではどこまで暗くなったら違法なのか。ここがこの法律の最大の難所であり、そして最も奇妙な部分でもある。

最初の輪郭を与えたのが、1904年の貴族院判決 Colls v Home and Colonial Stores である。ショアディッチのワーシップ・ストリート44番地で、Home and Colonial Stores 社が高い建物を建てようとした。向かいの Colls は、自分の1階事務所が暗くなるとして差止めを求め、「1832年法により、現に受けている光のすべてが自分の権利だ」と主張した。

貴族院はこれを退けた。リンドリー卿が示した基準は、法律用語としては驚くほど文学的である——権利者が確保できるのは、「人類の通常の観念に照らして十分な光」(sufficient light according to the ordinary notions of mankind)であって、住宅なら快適な居住のため、倉庫や商店ならその事業の有益な使用のために足りる量まで、というものだった。つまり「今ある光を全部よこせ」は通らない。減っても「まだ十分」なら我慢しろ、という線引きである。

しかし「人類の通常の観念」では建築計画は作れない。数字が要る。そこに現れたのが、1920年代の技術者 パーシー・ウォルドラム(Percy J. Waldram)だった。彼は、部屋の中で普通の作業(事務仕事程度)ができる明るさの下限を、1フットキャンドル——およそ10ルクス、ロウソク1本を1フィート離して置いた程度の明るさ——と定め、これを空の明るさに対する比率(スカイ・ファクター)に直して 0.2% という数値を打ち出した。そして部屋の床面積の50%以上がこのラインを超えていれば「十分な光」がある、とした。この0.2%の等高線を、彼は grumble line(不平の線)、その点を grumble point(不平点)と呼んだ。人が「暗いな」と文句を言い始める境界、という意味である。

この「50:50ルール」は裁判所に採用され、100年近くにわたってイギリスの再開発の可否を実質的に決めてきた。ところが近年の研究者たちは容赦がない。0.2%という値が、人間を対象とした実証実験に基づいていないことが指摘されているのだ。ウォルドラムが行ったとされる調査の記録は見つかっていない。統制された実験からは、必要な照度はむしろ25〜28ルクス(スカイ・ファクター0.5%前後)であるべきだという結果が出ており、ウォルドラムの基準は倍以上ゆるいことになる。

付け加えるなら、この基準はロウソクと事務作業が明るさの標準だった時代の産物である。全室にLEDが灯り、人々が発光するディスプレイを覗き込んで暮らす現在、「ロウソク1本ぶんで足りるか」を争点にビルの高さが決まっているというのは、なかなかに倒錯した光景ではある。

この法律が景観に残した最も有名な痕跡が、リージェント・ストリートの北端に立つ ブロードキャスティング・ハウス(BBC本社)である。1932年に G・ヴァル・マイヤーの設計で完成したこの建物は、しばしば「船のようだ」と評される。正面は丸みを帯び、上層階は後ろへ向かって階段状に削り取られている。アール・デコ期のデザイン的な冒険と思われがちだが、実態はもっと散文的だ。

建物の裏手にあたるラングハム・ストリート側の所有者たちが、ancient lights を持っていたのである。彼らの窓はすでに20年の時効を完成させており、その光を塞ぐ建物は建てられない。加えて周辺の地権者との間に三者間の相互制約(covenant)があり、これも破れなかった。結果として設計者は、4階から上の全体を、一定の角度の内側に収まるよう斜めに後退させるしかなくなった。リージェント・ストリートを見下ろす南端も同様の制約下にあったが、こちらは関係者が一定の譲歩をしたため、多少は緩和されている。

つまり、あの独特のシルエットは建築家の美意識の産物というより、周囲の窓が持っていた権利を立体的に投影した形なのだ。しかも皮肉なことに、その光を守られた家々の多くは後に取り壊されている。守るべき窓は消え、窓のために削られた建物の形だけが90年以上残った。ロンドンにはこの種の「消えた権利の化石」があちこちにある。上層階が不自然に後退したビル、片側だけ低いオフィス、隣地との間に不合理な隙間を空けた新築——理由の一部は、たいてい足元ではなく、向かいの古い窓の側にある。

「古い法律だが、いまどきは金を払えば済むのだろう」——開発業者は長らくそう考えていた。裁判所は差止め(injunction)よりも損害賠償で解決する傾向が強く、光の侵害は事実上「値段のつくリスク」として処理されていたからである。

その前提を吹き飛ばしたのが、2010年の HKRUK II (CHC) Ltd v Heaney [2010] EWHC 2245 (Ch) だった。舞台はロンドンではなくリーズ。開発業者ハイクロスが Toronto Square というオフィスビルを改修・増床し、向かいに建つ旧ヨークシャー・ペニー・バンクの歴史的建造物(所有者マーカス・ヒーニー)の光を奪った。ヒーニーは損害賠償ではなく、侵害部分の取り壊しを求めて反訴した。

ラングアン判事が出した結論は、業界を凍りつかせるものだった。6階と7階を取り壊せという強制的差止命令である。しかも工事はすでに完了し、7階には会計事務所が入居済みだった。それでも金銭賠償では不十分だ、と裁判所は判断したのだ。

この判決は控訴審で覆される見込みもあったが、当事者間で和解が成立したため控訴審の判断は出ず、第一審の判決が生き残った。結果として、「完成後でも壊させられうる」という判例が現行法として残ることになった。以来、rights of light は開発の初期段階で真っ先に潰しておくべきリスクとなり、専門のサーベイヤーと保険商品(rights of light insurance)が一つの産業として成立している。イギリスで再開発が計画されると、日照調査に多額の費用が投じられるのは、この2010年の判決の影響が大きい。

もっとも防御側の武器もある。1959年光の権利法(Rights of Light Act 1959)が用意した 光遮断通知(Light Obstruction Notice)である。これがまた発想が愉快で、土地所有者は実際に壁を建てる必要がない。上級審判所(Upper Tribunal, Lands Chamber)の証明を得たうえで、自分の敷地境界に無限の高さを持つ架空の衝立が立っているものとみなすという登記を、地方自治体の土地負担登記簿に対して行う。物理的には何も存在しないのに、法的には光が遮られたことになる。これにより隣の窓が積み上げてきた20年の時計は中断され、異議が1年以内に出なければリセットされる。ただしこの手は、すでに完成してしまった権利を消すことはできない。育ちかけの権利を摘むための道具にすぎない。

2014年には法律委員会(Law Commission)がこの分野の報告書を出し、差止めと賠償の判断基準の明確化や、時代遅れになった権利を審判所が消滅させられる仕組みなどを提言した。しかし抜本的な立法改革は実現していない。1832年の20年ルールは、いまも現役である。

ここまで読んで「そんな法律、都市を作るのに邪魔でしかないのでは」と思った人は、アメリカの裁判官と同じ結論に達している。

アメリカの裁判所は19世紀のうちに、この ancient lights の法理をほぼ全面的に否定した。理由は明快で、開拓と都市建設が国是である国において、「先に建てた者が後から来た者の建築を阻める」制度は成長を殺すと判断されたからだ。この立場を象徴するのが1959年のフロリダの事件 Fontainebleau Hotel Corp. v. Forty-Five Twenty-Five, Inc. で、マイアミビーチの高層ホテルが隣のホテルのプールに影を落とした件について、裁判所は「隣人の日光を守る権利など存在しない」と切って捨てた。

ただしアメリカが日照を完全に放棄したわけではない。個人の窓を守る代わりに、公共空間の日照を守るという別のやり方を採った。サンフランシスコが1984年に住民投票で可決した Proposition K(通称 sunlight ordinance)は、公園に一定以上の影を落とす高層建築を規制する。マサチューセッツ州はボストン・コモンへの日照を法律で守っている。個人の既得権ではなく、都市計画として日光を配分する発想である。

この対比が、イギリスの制度の性格を浮き彫りにする。ancient lights は都市計画ではない。個々の窓が、時間をかけて自分で獲得していく私的な財産権なのだ。誰かが設計したわけでも、市民が投票で決めたわけでもない。ただ20年間そこに窓があり、日が差し続けたという事実だけが、隣の土地の上空に見えない制約を積み上げていく。

そう考えると、あの札の文言が急に的確に思えてくる。ANCIENT LIGHTS——古い光。守られているのは光そのものではなく、光が20年間そこに在り続けたという時間のほうだ。次にクラーケンウェルやフィッツロヴィアの路地に入り込んだら、少しだけ壁を見上げてみてほしい。煤けた札が一枚あれば、その上の窓は少なくとも20年、この街の空を見続けてきたということになる。そしてその窓は、あなたの頭上に広がる空の一部について、いまも静かに所有権を主張し続けている。